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在对外发包或清洁公司要承包某一清洁管理项目以前，均应对发包或待承包项目的管理费用进行摸底测算，以便在发包或承包时心中有底，定出一个双方均可以接受，又能保证服务质量的价格。由于清洁管理是一项灵活性很强的工作，工作量弹性很大，不同的质量要求又使工作量差别较大，目前国内还没有较为科学、成熟的测算方法，只能根据各地的生活水平、管理档次及质量要求大概估算。深圳市建设工程造价管理站出台了较为成熟的清洁管理费用计算标准，但还处于试用阶段，因各地情况不同，深圳的方法其他地方难以套用，但可以借鉴参考。下面讲解管理费的一般计算方法。
一、清洁管理费的构成
一般来说，清洁管理费用可由清洁卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费、环卫所需其他费等组成。在实际测算时，除了这些费用外，还应按相关规定及分包商的资格情况在总数的基础上加一定百分比的税率（一般为5%左右）及利润（一般为3%~7%，清洁公司资格越高比例越高）。此外，清洁管理中的活性费用，改造费用及设施的维护费用等，一般可按实际发生的情况单独划拨，不计入管理费用，无需测算或按使用计划测算。其中活性费用指的是节庆日临时布置、会场布置、喷泉水电费以及园林灯光费用等；改造费用指的时 一些较大型的改造项目费用。另外，按工程造价标准计价办法计算时，可按人工费、材料费、机械费机器他费用组成。其中材料费包括清洁剂、机器配件、水及其他材料费用；其他费用是指工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清洁费、垃圾外运费、清洁卫生费等。
二、清洁管理测算的依据及方法
在管理费测算中，首先确定清洁卫生费。一般来说，税费、电费及人工费是决定不同地方清洁管理费差异的重要因素，因此，在清洁管理费测算中，将每平方米每月的水、电费及人工费作为清洁费用测算的基数，由此推出卫生费。首先由卫生费推出其他费用，进而推出整个费用。另外，一些经验数字也是测算的依据之一。例如，每个清洁员可管7000㎡左右的清洁面积，管理税为5%左右，利润一般为3%~7%等。目前，常用的测算方法是按清洁总侧面积法。但目前国内尚没有一个大家均认可的量化标准，只能凭经验粗略测算。下面举例介绍测算方法。
（一）按清洁总面积测算法
1、基本要求
以深圳市2000年二级小区物业养护清洁管理测算为例，说明测算过程。二级小区要求绿地覆盖率达到25%以上，公共配套设施维护良好，环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱推乱放、下水道、沙井、化粪池畅通，公共用水池定期清扫，达到市考评84分以上。
2、具体条件
（1）某建筑为25层楼，总面积有35000㎡。7000㎡建筑面积设一个清洁工，每户60~80㎡，一个清洁工负责87~116户，定员5人。
（2）公共场所或商业用地可适当调整。
（二）计算步骤
1、人工费测算
在物业清洁管理中，基本费的开支主要是以人工为主，因此以当地人工费用作为起算基本点测算，在人工费的基础上推算其他费用。首先决定当地每平方米每月（每年）清洁管理的费用。
①人员工资：按5人计，没人每月600元，平均每平方米每月人员工资为：人数×工资÷总面积，计算结果得
人员工资＝5×600÷35000＝0.086元／（平方米·月）
②福利费：福利费包括福利基金和生活补助费，其福利基金按工资的14%计算，生活补助费为240元／（人·月），则福利费为：人数×（月工资×14%＋生活补助费）÷总面积，计算结果为
福利费＝5×（600×14%＋240）÷35000＝0.046元／（平方米·月）
③保险费：保险费包括医疗保险和工商保险。其医疗保险为工资的8%，工伤保险为工资的1.5%。则保险费为：人数×［月工资×（8%＋1.5%）］÷总面积，计算结果得
5×［600×（8%＋1.5%）］÷35000＝0.0081元／（平方米·月）
④住房费：按国家规定，每人8平方米/月，每平方米40元，则住房费为：人数×住房面积／人×单价÷总面积，计算结果得
住房费＝5×8×40÷35000＝0.046元／（平方米·月）
⑤办证费：搬离暂住证，每人每年430元，则办证费为：人数×办证费／人÷12÷总面积，计算结果得
办证费＝5×430÷12÷35000＝0.005元／（平方米·月）
⑥服装费：每人每年冬、夏装各两套，冬装250元／套，夏装130元／套，则服装费为：人数×（冬装费1套＋夏装费1套）×2÷12个月÷总面积，计算结果得
服装费＝5×（250＋130）×2÷12个月÷35000＝0.009元／（平方米·月）
⑦加班工资：每人每月8天假日，每年法定节日7天，节日加班工资按平时日工资3倍计算，则加班费为：人数×月工资／人÷22×（假日＋节日×3倍÷12）÷总面积，计算结果得
加班费＝5×600÷22×（8＋7×3÷12）÷35000＝0.038元／（平方米·月）
⑧总计人工费用是①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦，计算结果得
人工费＝0.086＋0.046＋0.0081＋0.046＋0.005＋0.009＋0.038
＝0.238元／（平方米·月）
2、消杀费测算
以每月消杀2次，每次消杀费用为300元，则每月每平方米消杀费用为：消杀次数×每次消杀费用÷总面积，计算结果得
消杀费＝2×300÷35000＝0.017元／（平方米·月）
3、立即清运费测算
平均每天清运一次垃圾，每次一车，每车按75元计，则垃圾清运费为：每天清运次数×每次车数×每车单价×每月天数÷总面积，计算结果得
立即清运费＝1×1×75×30÷35000＝0.064元／（平方米·月）
4、化粪池清理费测算
每年对化粪池清理2次，每次6车，每年按150元计，则化粪池清理费为：每年清理次数×每次车数×每车单价÷12÷总面积，计算结果得
化粪池清理费＝2×6×150÷12÷35000＝0.0043元／（平方米·月）
5、清洁用料费测算
目前各物业管理公司实际支出平均为500元/月，则清洁用料费为：月清洁用料费÷总面积，计算结果得
月清洁用料费＝500÷35000＝0.014元／（平方米·月）
6、外墙清洁费测算
外墙清洁按每2年一次，一次6000元计，则外墙清洁费为：每次单价÷清洁年数÷每年月数÷总面积数，计算结果得
外墙清洁费＝6000÷2÷12÷35000＝0.007元／（平方米·月）
7、工具费测算
设垃圾站铁桶5个，每个330元，每年更换一次，日常塑料袋每天每层2个，每个0.45元；垃圾塑料桶，每层2个，每个40元，每年更换一次；不锈钢痰桶，每层2个，每个200元，每10年更换一次，则工具费为：（数量×铁桶单价÷12个月＋数量×垃圾袋单价×层数×每月天数＋数量×塑料桶单价×层数÷12个月＋数量×痰桶单价×层数÷10÷12）÷总面积，计算结果得
工具费＝5×330÷12＋2×0.45×25×30＋2×40×25÷12＋2×200×25÷10÷12）÷35000＝0.03元／（平方米·月）
8、不可预见费测算
不可预见费为：（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7）×2%，计算结果得
不可预见费＝（0.238＋0.017＋0.064＋0.0043＋0.014＋0.007＋0.03）×2%
＝0.0075元／（平方米·月）
9、利润测算
利润按前面测算费用的10%计算为：（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8）×10%，计算结果得
利润＝（0.238＋0.017＋0.064＋0.0043＋0.014＋0.007＋0.03＋0.0075）×10%
＝0.038元／（平方米·月）
10、税费测算
税费应按前面测算费用数的5%计算为：（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8＋9）×5%，计算结果得
税费＝（0.238＋0.017＋0.064＋0.0043＋0.014＋0.007＋0.03＋0.0075＋0.038）×5%
＝0.021元／（平方米·月）
（三）测算结果
经过上述逐步计算得出该小区全年清洁管理费为：（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8＋9＋10）×35000×12，计算结果得
清洁管理＝（0.238＋0.017＋0.064＋0.0043＋0.014＋0.007＋0.03＋0.0075＋0.038＋0.021）×35000×12
＝185220元
附：深圳市建设工程造价管理站清洁养护工程综合计算办法如下。
计算公式：
综合价格（G）＝人工费（A）＋材料费（B）＋机械费（C）＋管理费（E）＋利润（F）
管理费（E）＝人工费（A）×管理费率a
利润（F）＝（人工费A＋材料费B＋机械费C＋管理费E）×利润率f
其中的人工费A、材料费B、机械费C分别按不同的养护级别套用相应的计价标准表取费，管理费率a及利润费率f还区分养护级别，a、f分别取12=5%及16%。最终计算公式为工程综合价格G＝［A×（1＋15%）＋B＋C］×（1＋16%）。
