物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护-某广场物业管理方案

第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护

　一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新
 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况
 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复
 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修
 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全
 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途
 各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚
 及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好
 因房制宜，有计划地安排保养维修任务
 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度
 完善的管理、检查、考核制度
 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态
 建立和贯彻各项规章制度及各项标准
 搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
【房屋、建筑设施】
 建物维修工
a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；
b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；
c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；
d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。
 设备主管
a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；
b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；
d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；
e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；

【供配电设备】
 电工
a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；
b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；
c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d. 供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
e. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。
 设备主管
a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；
b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；
e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】
 日常巡视
a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；

 定期检查
a.  由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；
b.  由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。
 维修保养
a.  设备维修工负责消防设施的维修保养工作；
b.  设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；
c.  按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d.  消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
 设备主管
a.  负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
b.  每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.  组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
d.  每周巡视消防设备,检查巡视记录；
e.  每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门

【给排水设备】
 管道工
a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；
b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；
c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
 设备主管
a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；
e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；
i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】
 分承包方维保人员
a. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
b. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；
c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。
 电工
a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；
b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；
c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。
 保安人员
a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；
b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。
 设备主管
a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；
d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；
e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件；

【电梯设备】
 分承包方电梯维保人员
a. 每周按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；
b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；
c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。
 电工
a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；
b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。
 设备主管
a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；
d. 每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；
e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

【水泵设备】
 管道工
a.  每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；
b.  水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；
c.  按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d.  给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
e.  给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。
 设备主管
a.  负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
b.  每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.  组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
d.  每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；
e.  每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
f.  对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g.  每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
i.  每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；
j.  按《应急预案》规定负责处理应急事件。

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案
【楼底层大厅】
 对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养
护：每周一次
 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象；
 落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；
 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。
 对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。                           每周一次

【楼道】
 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。                                   每周一次
 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。                                 每月一次
 对楼道、扶梯进行巡查：每月一次
a.  扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；
b.  楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；
c.  楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大
    理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；
 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。
 对楼面进行巡查：                                         每季一次
a.  内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的
粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金
配件完好；
b.  各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】
 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落                                     
                                                            每季一次
 对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。           每季一次
 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。                                     每年二次
 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。         每年二次

【小区内道路、侧石、围墙】
 对区内路面，侧石进行巡检：                              每月一次
a.  区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊
    脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；
b.  混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；
c.  路边侧石平直，保持高低一致无缺损。
 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。                
                                                            每年二次
 油漆铁栅栏。                                            每年一次

【雨污水窨井、下水道】
 对区内雨、污水管进行检查、清捞。                         每季二次
 雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。                每年一次
 疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。                                     每季二次
 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。        汛期前一个月

【屋顶避雷带】
 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。                             每年一次
 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。                                                   每年二次

【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】
 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。  每日一次
 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。                       每年一次
 检查照明供电控制保护装置功能是否正常。                   每周一次

【雕塑景观、喷水池】
 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。                 每季一次
 喷水池检查保养内容：                      
a.  巡视喷水池，损坏部位及时修复；                   每周一次
b.  检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；
                                                     每月一次
c.  检查水泵、水泵控制系统工作是否正常；             每月一次
d.  检测潜水泵绝缘；                                 每年一次
 检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。                                           每年两次

【儿童娱乐设施】
 对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。                                每月一次
 对设施油漆作防锈保养。                                每年一次

【健身设施】
 检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。                                                              每月一次
 对设施油漆作防锈保养。                                每年一次

【围墙大门及电动大门】
 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。                  每年两次
 大门除锈、油漆。                                       每年一次
 检查保养电动大门,应开启灵活。                         每月一次

【地面停车位】
 检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。        每季一次

【地下车库】
 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常；  每月一次
 保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置；                每年一次
 巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；              每季一次
 检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活；      每季一次
 巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠；            每周一次
 保养红外线传感器、计时、监控装置。                      每年两次

【楼道、室外消防栓】
 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。               每月一次
 油漆室外消防栓。                                        每年一次
 检查消防带完好无损。                                    每年二次
 检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。                          每年二次
 检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。                   每月一次

【清洗水箱（蓄水池）】
 水箱（蓄水池）清洗、消毒。                              每季一次
 水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。
 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。                           每季一次

【无障碍通道】
 照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。