二、物业管理的立法组织

从现有《广东省物业管理条例》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等的制定、出台背景看，物业管理的立法起草工作均未脱离权力机关（人大）授权相关的行政管理部门具体职能部门（建设厅、住宅局等）承担的情况。这样做的长处，是能使立法更符合行业实际情况，增强法规的针对性和可行性，但其存在的弊端也显而易见：一是部门利益法制化，倾向于维护部门和强势集团的利益，忽视公民的权利，即对大众只设定义务不设定权利，对政府只设定权利不设定责任。如已出台的各级物业管理法规，普遍的只规定了主管部门工作人员违法行使职权的法律责任即个人责任，而没有规定主管部门违法行使职权的法律责任；在深圳物业管理示范合同和《深圳经济特区物业管理条例（专家建议稿）》[1]中均有“除非另有专门合同约定（物管企业），不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务”字句，明显倾向于维护物业管理（行业）企业的权利与利益。原因是主持起草这些文本的“专家”多是政府官员和企业在任主管人员。对这种“对政府规定的权利比较具体，责任比较抽象，权利与责任不够统一；对老百姓规定的义务比较具体，权利比较原则，权利与义务不够统一”[2]。， 广东省人大常委会主管立法工作的钟启权副主任曾在人大会议上予以公开谴责[3]。省人大主任卢钟鹤也在省立法工作会议上指出，要努力改变单纯依靠政府职能部门起草法规的做法[4]。二是承担立法起草工作的实际部门视野有限，难以树立科学立法观，难以从全面、科学、系统的角度考虑问题。如在听取社会各界意见方面不会精准取舍，加之立法技术不够，往往导致起草的法律法规技术性不高、用语不规范、体系不严谨、不科学、不全面，严重忽视法的稳定性、严肃性、权威性。这些在目前尚未修订的《广东省物业管理条例》上表现得尤其突出。如其有关物业维修基金的规定与建设部的规章相冲突，对物业管理权移交的规定自身前后矛盾，对综合验收前物业管理费承担方面的规定不仅不可行，反而给实际物业管理工作增加阻碍等，几乎不胜枚举。

由此表明，由行政管理部门承担立法起草组织工作的做法必须改进。物业管理立法涉及的人、事、物关系复杂，拓宽法规起草渠道，聘请熟悉物权法、住宅法、合同法等方面的法学专家和熟悉物业管理运作的房地产物业管理专家联合起草，在对现有房地产、物业管理方面的法律、法规进行全面梳理的基础上，通过大量调查研究，广泛征求各界意见，吸收已有的立法成果，借鉴世界上先进的立法理论、经验与技术，才能做到物业管理立法的科学化。

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